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旧楼不拆,智能化改造延续城市记忆

文 | 五秒科技作者   倪叔

在神秘的北京朝阳区有一座京城大厦,从名字就可以看出,这楼必然来历不凡。时间回到上世纪80年代,北京准备筹建两座超高层建筑,中信公司争取到了其中一座,于是便有了由中信公司负责建设的京城大厦,北京因此有了一座新地标。

京城大厦是中国第一座以自行总承包方式建设的智能化超高层钢结构建筑,更是当时北京最先进的现代化办公大楼,楼内的各项设备设施均代表了当时国际最领先的水准。之后近三十年风云变换,京城大厦见证了时代变迁。

三十年过去,中国面貌一新,一座座全新高楼拔地而起,不断突破物理极限向着天空生长。在一座座新建筑的衬托下,京城大厦这座曾经的北京地标、时代见证者变得不再耀眼,建筑内设备设施逐步老化,能耗及安全问题日渐显现。京城大厦到了该变的时候了。

旧楼不拆,智能化改造延续城市记忆

是拆掉重建,还是改造升级,成为摆在京城大厦的管理运营方——中信资产运营有限公司面前的一个现实问题,最终定下的方案是对京城大厦进行全面升级改造。中国的房地产正在进入存量时代,城市更新成为行业潮流,如何在保留城市记忆的前提下,唤醒老建筑的价值成为一个重要课题,而不动产的精细化管理与运营,成为行业价值提升的新方向。

2018年3月,中信资产运营与施耐德电气正式签署战略合作协议,合资组建中信施耐德智能楼宇科技(北京)有限公司,以京城大厦智能化升级改造为契机,开始拓展楼宇智能化及综合能源服务市场,以期成为全球领先的智能楼宇整体解决方案服务商。

三十而已的城市记忆,迎来新生。

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存量时代,地标升级

老旧建筑是拆还是改,一直是房地产市场的热门话题,2020年最甚。2020年4月14日的“国常会”上,高层部署了2020年老旧小区改造计划,重点是2000年以前建成小区。该计划释放出的信号很明确,用住建部融部长的话说就是,未来改造房子的过程中要尽量避免大拆大建。

居住房屋是如此,城市地标亦是如此。政策背后,既是惠民,也有保留城市记忆的意思。房地产风云二十年,多少城市记忆化成了云烟。

2016年,全国二手房交易额增至6.5万亿,这意味着中国房地产市场正式进入存量时代。除了住宅,同时进入存量时代的,还有商业地产,包括写字楼、商场、酒店,无数“京城大厦”走到十字路口。

中信施耐德为此而来。

作为一座投入使用近三十年的老建筑,京城大厦面对的问题自然也是复杂的。配电设备超期服役、能耗大、具有安全隐患、故障排除时间长、新风系统缺失、智能化程度不足等,要怎么改?从哪里开始改?确实是个难题。一番调研之后,中信资产运营决定先做电气化和数字化改造。

为此,中信资产运营找到了这方面的专家——百年国际品牌施耐德电气。双方团队沟通之后发现可改造的空间巨大,除了节能改造,还可以探索一些能够引领行业的事情,于是京城大厦的“节能改造”变成了“智能化改造”,并孵化出了中信施耐德。

作为一家全新的公司,中信施耐德的成立有三重价值:第一个自然是改造京城大夏;第二个是探索不动产的全生命周期管理;第三个是开头就提到过的,不动产的精细化管理与运营,实现资产增值。

从某种角度来看,京城大厦的改造其实是一个试点,是中信资产运营和施耐德电气的一片试验田。在双方的通力协作下,京城大厦由一座历经风雨三十年的城市地标摇身一变,成为一座面向未来的智能楼宇标杆。

京城大厦的改造,一方面为存量不动产实践出了一套可行的电气化和智能化升级方案,另一方面为新不动产的智能化设计探索了一条科学规化的路径。在解决过去存在问题的过程中所积累下来的经验,可以更好地指导未来的建筑智能化。建筑是城市的基础单位,智慧楼宇的推进本质上又推进了智慧城市。

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全盘统筹,阶段改造

京城大厦的改造,不止是升级一座高楼,更是面向未来的一次探索。所以现在,让我们回到原点,看施耐德电气如何改造京城大厦。

前面说了,京城大厦累积下来的问题庞杂,除此之外还有租户的体验问题需要解决。京城大厦是一个集办公、公寓于一体的综合楼宇,出租率在90%左右,如何在不影响租户日常工作、生活的前提下完成整座大楼的升级改造,是改造前需要思考的问题。

项目初期,施耐德电气组织专家团队为京城大厦提供了全方位的咨询评估,通过绿色建筑能效评估审计服务、电力系统性能研究、智能化协同设计咨询服务和绿色建筑认证咨询等进行充分调研,提出了阶段性的改造规划,即分期施工。先进行顶层架构,再分步实施,逐级落地。

旧楼不拆,智能化改造延续城市记忆

之后立项,确定绿色建筑的得分策略。在设计阶段优化现有系统,明确技术路径,进行能效综合设计。改造阶段先对设备进化智能化升级,将原先技术落后、老旧的电气设备更换为施耐德电气的智能化设备。

硬件之外,还有软件。

施耐德电气将其自身最先进的智能楼宇运营系统EcoStruxure Building Operation引入到京城大厦,在机电设备的监控和管理基础上无缝集成电力监控和能耗管理系统,对主要的机电系统如空调、通风、公共照明等进行人性化智能调节和控制。软硬件协同,实现效率最大化。

施耐德电气在京城大厦的改造过程中,不仅是项目实施方,更是智慧楼宇的总设计师。京城大厦所有的升级改造,最终的目标都是降低运营成本、提升运营效率。在实现这些,施耐德电气必须与中信资产运营达成更深层次的合作。

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智慧建筑,移动运维

在施耐德电气的一次在线直播中,施耐德电气的工作人员带粉丝整体参观了改造后的京城大厦,从中控室到配电室,我们可以看到京城大厦已经实现了高度智能化,整栋大楼已经实现高度的互联互通。

旧楼不拆,智能化改造延续城市记忆

京城大厦智能楼宇管控中心

过去,这样一座大楼的监测需要耗费巨大的人力,但是现在京城大厦已经实现了少人化的管理,中控室内只有几位工作人员。管理人员不在中控室时,还可以通过手机对大楼各处的情况进行实时测控。

旧楼不拆,智能化改造延续城市记忆

京城大厦智能楼宇配电室

基于施耐德电气EcoStruxure三层架构中应用,分析与服务的方案,通过“Asset Advisor千里眼资产顾问”,施耐德电气可为改造后的京城大厦提供主动式智慧运维的方案,比如整体系统风险预测和提前风险预警。

通过“Building Advisor云能效顾问”对能源与设备、人员操作等数据进行采集、分析并进行可视化管理,能有效提高能源利用效率并降低成本。改造完成后,京城大厦的工作人员可以利用移动端APP实时显示设备运行状态,快速快速定位问题,避免故障。同时,施耐德电气顾问服务团队,通过照明、空调、换热站等等不同的能效模型,来帮助京城大厦预测潜在节能空间、制定节能策略,实现有效节能。

过去我们提到大数据,大多是关于人的数据,其实建筑本身也有数据。智慧楼宇最终的目标是要在保证数据和网络安全的基础上沉淀大数据、挖掘大数据、运用大数据。

前面我们提到,智能楼宇是智慧城市的基础单位,要推动智慧城市的建筑,首先要推进智能楼宇、智慧小区等的智能化改造。但事实上,建筑本身的数据价值并没有被开发出来,传统的物业管理模式未来必然要经历一次打破和重塑。

京城大厦的改造,既面向过去,又面向未来。保留城市的记忆的同时又在不经意间揭开了未来的冰山一角。存量经济时代,老建筑的智能化升级背后,关联甚多,经济、基建、大数据、物联网乃至于新型的物业模式。或许正是预见到了这些,于是有了中信施耐德的这些探索与创新。

三十而已的京城大厦的改造仅仅只是一个开始,中信资产运营和施耐德电气围绕这个项目,积累了宝贵的经验,锻炼出了一支深度互联的团队。在不动产存量时代,中信施耐德必将会有长足的发展,智能楼宇也必然还有乘风破浪的机会。

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